IMPERIA – Questa settimana la rubrica di consulenze legali di ImperiaPost si occuperà di diritto immobiliare. Grazie alla collaborazione dell’avvocato R. Tahiri, i lettori potranno formulare alcune domande di carattere generale sui problemi/questioni che si trovano a dover affrontare.
La Domanda:
“Ho affittato una casetta a schiera di recente ristrutturazione, totalmente arredata. Il contratto aveva durata di anni 3 + 2 a partire dal 01.02.2013. L’inquilina ha dato disdetta dell’appartamento in data 13.03.2015, prima della scadenza. Tre mesi prima della data di disdetta ha cessato il pagamento dell’affitto. Ha coperto i tre mesi di affitto con tre mensilità di deposito cauzionale versate all’inizio del contratto.Mi ha lasciato i seguenti danni: Pareti interne tutte ammuffite; stendeva in casa e non arieggiava. Porta interna del bagno rovinata dal suo cane; necessita intervento di falegnameria. Tutti i locali e mobili sono sporchi. C’è un modo per farsi rimborsare almeno in parte i seguenti danni?”
Il Parere:
“Alla scadenza del rapporto di locazione, secondo le regole dettate dall’art. 1590 del codice civile, il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Al riguardo, è opportuna, in alcuni casi, la redazione di un verbale di consegna.
In detta ipotesi si è affermato che qualora, in violazione dell’art. 1590 cod.civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori (Cass. 31.05.2010 n. 13222).
Nel caso in questione, l’aver interrotto il pagamento del canone di alcuni mesi precedenti la data del rilascio, sulla base della caparra previamente versata, risulta comportamento irrituale ammissibile solo in via di tolleranza da parte del locatore. L’immobile deve presumersi, al momento di inizio locazione, in buono stato manutentivo; pertanto, la caparra avrebbe dovuto essere restituita al rilascio nel caso in cui il bene locato non avesse presentato danni.
Infatti, il conduttore deve pagare il canone di locazione pattuito fino al rilascio dell’immobile e non può imputare tali importi alla caparra a suo tempo corrisposta al proprietario.
Concludendo, Lei ha diritto di ricevere il pagamento delle ultime tre mensilità rimaste insolute. Le consiglio altresì di chiedere al conduttore di voler fare un sopralluogo congiunto con redazione di un verbale di rilascio con il quale tenterete di quantificare di comune accordo l’entità dei danni arrecati all’immobile. In tale modo Lei potrà trattenere dalla caparra tale somma e restituirà l’eventuale eccedenza. In mancanza di accordo non Le rimarrà che dar corso all’azione legale”.
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Le domande dovranno essere inviate alla mail di redazione: redazione@imperiapost.it con Oggetto:“Consulenza legale”.
