IMPERIA – Questa settimana la rubrica di consulenze legali di ImperiaPost si occuperà di diritto immobiliare. Grazie alla collaborazione dell’avvocato R. Tahiri, i lettori potranno formulare alcune domande di carattere generale sui problemi/questioni che si trovano a dover affrontare.
LA DOMANDA:
“Ho versato una somma di denaro in anticipo a un costruttore per comprare una casa, al momento della firma del contratto ho avuto un ripensamento e gli ho comunicato verbalmente che non intendevo procedere all’acquisto: il costruttore si rifiuta di restituirmi la caparra. Il contratto finale non è stato firmato, la somma l’ho versata tramite bonifico bancario. È possibile riaverla indietro?
IL PARERE:
“Nel caso in questione non si comprende bene se il bonifico sia stato effettuato a titolo di acconto o caparra ovvero se ci sia stato qualche accordo scritto in merito.
Certamente sarebbe buona norma a tutela sia del promissario venditore che del promissario acquirente sottoscrivere un accordo prima di versare importi. Questo, perchè del versamento di denaro in sé è sempre meglio specificarne la natura: è denaro versato a titolo acconto o a titolo di caparra confirmatoria? La differenza è notevole: spieghiamo meglio cosa vuol dire.
E’ evidente che in entrambi i casi (acconto e caparra) si tratta di una anticipazione sul prezzo di acquisto a conferma della volontà di comprare: tuttavia- nel caso in cui tale versamento di denaro sia qualificato come semplice acconto- nessuna delle parti ha diritto di trattenerlo, nemmeno nel caso in cui una delle due sostenga di aver subìto un danno.
Pertanto, l’acconto dovrà essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti. Qualora si volesse ottenere un risarcimento nel merito, sarà necessario che la parte che si ritiene danneggiata si attivi per fare causa all’altra e così dimostrare di aver subìto un danno.
Al contrario, la caparra confirmatoria ha la specifica e speciale funzione di risarcimento, cioè non sarà necessario fornire alcuna prova del danno subìto né attivare un giudizio civile nel caso in cui una delle parti (promissario acquirente o promissario venditore) venga meno agli impegni presi.
In tal senso, l’art. 1385 c.c. stabilisce che in caso di inadempimento dell’acquirente (cioè di un rifiuto ad acquistare) la caparra confirmatoria versata può essere trattenuta dal venditore come risarcimento del danno subìto; nel caso inverso, ovvero se inadempiente fosse il venditore (perché, per esempio, si rifiuta di vendere), l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.
Nel caso di specie parrebbe non sia stato firmato alcun contratto preliminare al momento del versamento della somma iniziale mediante bonifico: se così fosse, ovvero in assenza di una specifica qualificazione dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria, la stessa è da considerarsi come semplice acconto sul totale dovuto che, pertanto, dovrà essere restituito perchè il contratto non si è concluso.
Sarà poi la parte venditrice che dovrà attivarsi per chiedere un risarcimento per responsabilità precontrattuale radicando una causa ad hoc”.
