Questa settimana la rubrica di consulenze legali si occuperà di compravendite immobiliari, nello specifico del ritiro di una delle due parti. Grazie alla collaborazione dell’avvocato R. Tahiri, i lettori potranno formulare alcune domande di carattere generale sui problemi che si trovano a dover affrontare.
LA DOMANDA
Se durante una trattativa per l’acquisto di un immobile, che si svolge senza aver sottoscritto (di comune accordo) alcun preliminare di vendita, il venditore si ritira, io posso richiedere il risarcimento delle spese sostenute (es. consulenze del geometra, apertura pratica del mutuo presso una banca etc.) ed i danni per il mancato rogito notarile?
IL PARERE
Il nostro lettore propone un quesito in ambito di responsabilità precontrattuale, cioè la fase di trattative propedeutiche alla formazione di un contratto. Vediamo che diversità ci sono rispetto alla situazione in cui il contratto è già stato formato.
Iniziamo sottolineando che anche durante le trattative il comportamento delle parti deve rispondere a buona fede, ex art. 1337 c.c.. Cerchiamo di capire cosa significa.
Il codice fa riferimento alla lealtà di condotta in senso oggettivo ovvero è necessario agire in maniera tale da poter preservare gli interessi dell’altra “nel dovere di cooperazione e di informazione, al convergente fine della stipulazione del contratto, che va individuato ed apprezzato in relazione alla concreta fattispecie” (da Cass. n. 5920/1985).
La giurisprudenza ha sviluppato delle figure sintomatiche quali ad esempio gli obblighi di chiarezza, di custodia e segreto, di avviso e di informazione incombenti sulle parti; infatti, sebbene le stesse abbiano “in ogni tempo, piena facoltà di verificare la propria convenienza alla stipulazione e di richiedere tutto quanto ritengano opportuno in relazione al contenuto delle reciproche future obbligazioni con conseguente libertà, per ciascuna di esse, di recedere dalle trattative indipendentemente dall’esistenza di un giustificato motivo” incontrano il limite “del rispetto del principio di buona fede e correttezza, da intendersi, tra l’altro, come dovere di informazione della controparte circa la reale possibilità di conclusione del contratto senza omettere circostanze significative rispetto all’economia del contratto medesimo” (da Cass. n. 5297/1998).
Attenzione però: la compressione del diritto altrui in violazione della buona fede richiesta dall’ordinamento comporta il risarcimento del danno procurato alla controparte.
In conclusione, è molto importante valutare attentamente con i dati fattuali per capire quando si può agire per il ristoro del danno nell’ipotesi di responsabilità precontrattuale: non sempre è chiaro il discrimine tra libertà delle parti e lesione della buona fede.
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