Con la sottoscrizione, martedì 10 dicembre, da parte delle associazioni locali dei proprietari immobiliari e degli inquilini è entrato in vigore il nuovo accordo per la stipula dei contratti di locazione valido per l’intero territorio del comune di Imperia e parallelamente anche per altri 28 comuni ubicati nel territorio provinciale.
In particolare, i comuni sono: Sanremo, Taggia, Bordighera, Ventimiglia, Ospedaletti, Santo Stefano al Mare, San Lorenzo al Mare, Diano Marina, Diano Castello, Diano Arentino, Dolcedo, Pieve di Teco, Camporosso, Civezza, Pontedassio; Riva Ligure, Vallecrosia, Vasia ai quali si sono aggiunti anche i Comuni di San Bartolomeo al Mare, Cervo, Triora, Isolabona, San Biagio della Cima, Perinaldo, Ceriana, Dolceacqua, Badalucco e Apricale.
Per questi nuovi comuni si sono fissate zonizzazioni e canoni anche grazie al coinvolgimento degli agenti immobiliari della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali – Fiaip di Imperia che hanno contribuito con i dati di mercato più aggiornati.
Nuovo accordo territoriale per i contratti di locazione: la firma in Comune
Il nuovo Accordo Territoriale è stato redatto in conformità alle disposizioni del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, l’Accordo recepisce le direttive delta Convenzione nazionale che fissa i nuovi criteri per la stipula dei contratti a canone concordato e stabilisce, tra l’altro, che tali contratti agevolati se non assistiti da una associazione di proprietari immobiliari e da una dell’inquilinato debbano essere attestati almeno da un’associazione firmataria dell’accordo per usufruire delle riduzioni fiscali e tributarie.
Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello Centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate.
I dettagli del nuovo accordo sono stati presentati, nella stessa data di sottoscrizione, nel palazzo comunale del capoluogo alla presenza dell’Assessore all’Amministrazione Finanziaria, Patrimonio e Società Partecipate Dott.ssa Fabrizia Giribaldi ed alla Consigliera Tiziana Maglio, dalle associazioni firmatarie dell’accordo rappresentate, per le organizzazioni della proprietà immobiliare CONFEDILIZIA Imperia in persona del presidente onorario Marco MAGAGLIO, APE CONFEDILIZIA Sanremo in persona del presidente pro tempore Pier Carlo CROCE, UPPI Imperia in persona del presidente pro tempore Annalisa CAMONITA, APPC Imperia in persona del presidente pro tempore Mario Donato , CONFABITARE Imperia in persona del presidente pro tempore Mario OZENDA e per le organizzazioni dei conduttori, da SICET-CISL Imperia in persona del segretario provinciale pro tempore Guido Battistino FABIANO, SUNIA-CGIL Imperia in persona del segretario provinciale pro tempore Armando DI MASI, FEDERCASA in persona del segretario provinciale pi tempore Emanuela DOLMETTA, UNIAT-UIL in persona del segretario provinciale pro tempore Angelo BELAFATTI, ASSOCASA in persona del segretario provinciale pro tempore Franco DEMORO
“Questo accordo — hanno commentato le organizzazioni intervenute – permette innanzitutto, per il tramite delle associazioni, di verificare la correttezza e la conformità dei contenuti economici e normativi dei contratti di locazione rispetto all’accordo stesso.
Ciò costituisce un adempimento ulteriore per l’utenza, ma anche un aiuto concreto per verificare che il contratto sia effettivamente in regola con le norme.
I cittadini non devono , considerare l’ attestazione di conformità del contratto un ulteriore balzello da pagarsi, bensì quale adempimento che assicurerà loro il riconoscimento dei benefici fiscali previsti, e quindi:
- la riduzione al 75% della Tasi e dell’Imu dovute in base all’aliquota del comune in cui è sito l’immobile locato (in altri termini l’aliquota del tributo si riduce del 25%);
- l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca (10%);
- l’ulteriore deduzione Irpef (30%) in caso di mancato esercizio dell’opzione per la cedolare secca, nonché la riduzione nella stessa misura del 30% con riferimento alla base imponibile dell‘imposta di registro.
Per usufruire dei benefici fiscali è obbligatorio utilizzare esclusivamente i nuovi tipi di contato allegati al decreto ministeriale del 2017, modelli che le organizzazioni mettemmo a disposizione dell’utenza qualora gli venga richiesto ed è necessaria l’attestazione di almeno una delle associazioni firmatarie, nell’ipotesi dei contratti non assistiti”.
Nel nuovo accordo, che ha la validità di tre anni, sono state apportate lievi modifiche al testo precedente solo per adeguarlo alla nuova normativa, non sono state infatti apportate modifiche né nel calcolo della superficie convenzionale, né nei valori dei canoni che ben potevano essere aumentati con l’applicazione dell’indice Istat, continuando in questo modo, l’opera di calmierare i canoni iniziata con i precedenti accordi.
Così come già introdotte nell’accordo precedente, sono mantenute le percentuali premianti riferite all’arredo, alla maggiore durata contrattuale, alla classe energetica e all’eventuale presenza di elementi di particolare pregio o degrado dell’immobile e della zona dove lo stesso è ubicato.
In conformità al Decreto del 16 gennaio 2017 sono state riscritte completamente le modalità per la predisposizione dei contratti di locazione transitori nei comuni al di sotto dei 10.000 abitanti e quelli per i comuni sedi di università e comuni ad essi confinanti.
Questo accordo è molto importante per i proprietari, ma anche per gli inquilini perché viviamo in una regione con un’altissima percentuale di sfratti e in questa lunga crisi economica non si investe più in alloggi di edilizia residenziale e non ci sono particolari contributi né a livello territoriale né nazionale, ci si deve quindi rivolgere al mercato e di conseguenza, l’unico strumento che rimane è quello di calmierare il canone tramite un buon accordo e quello che è stato fatto è un buon accordo.
Annalisa Camonita
“Insieme alle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini abbiamo sottoscritto e depositato nuovi accordi territoriali per il Comune di Imperia, che andranno a sostituire i precedenti, risalenti alla fine dicembre 2016.
Con le organizzazioni abbiamo ritenuto opportuno incontrarci e modificare gli accordi territoriali esistenti per continuare a fornire risposte concrete su un tema così delicato, come quello del settore casa.
Per quanto riguarda i nuovi accordi territoriali per la città di Imperia, che poi in realtà hanno dei fini molto simili per tutti gli altri comuni che abbiamo individuato, possiamo riassumere in tre grandi filoni le caratteristiche principali.
Una parte riguarda i contratti a canone concordato, i cosiddetti 3+2, prevalentemente residenziali, un’altra parte riguarda i contratti transitori e un’altra ancora i contratti per studenti universitari.
Per queste tipologie abbiamo resa obbligatoria l’allegazione della scheda di calcolo al contratto, abbiamo sottolineato l’obbligatorietà della conformità del contenuto economico normativo del contratto, agli accordi territoriali e alle altre disposizioni che consentono di fruire di agevolazioni fiscali.
Parte integrante degli accordi territoriali sono una serie di allegati , tra i quali i contratti tipo, che dovranno essere utilizzati esclusivamente per poter fruire delle agevolazioni fiscali, dopodichè un modello di richiesta di attestazione di conformità, nel caso in cui i contratti siano stati sottoscritti, stipulati, senza l’assistenza delle associazioni firmatarie e un modello di attestazione comune che rilasceremo tutte noi organizzazioni una volta verificata la presenza dei presupposti necessari.
Per quanto invece attiene ai contratti di natura transitoria, abbiamo voluto ampliare l’ipotesi transitorietà , sia per i proprietari, sia per gli inquilini.
Per i proprietari abbiamo aggiunto il rientro dall’estero per motivi di lavoro, mentre per gli inquilini abbiamo introdotto l’apprendistato e la ricerca di uno spazio occupazionale.
Ogni qualvolta verrà stipulato un contratto di natura transitoria, sarà obbligatorio allegare i documenti giustificativi della transitorietà.
Per quanto riguarda gli studenti universitari, siccome la città di Imperia, così come quella di Sanremo, sono due poli strettamente collegati allo studio universitario, abbiamo ritenuto ampliare le ipotesi in cui questi contratti potranno essere stipulati.
Abbiamo poi ampliato il concetto di studio universitario, non limitandoci ad un corso di laurea, ma estendendolo ad un dottorato, piuttosto che un corso di perfezionamento o un master.
Tutto questo discorso del rinnovo degli accordi territoriali ci ha consentito di portarli in linea con le disposizioni del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 e in generale va visto in una ottica un po’ più ampia.
Non si può prescindere dal fatto che la Liguria sia una regione con il maggior numero di sfratti.
I contratti a canone concordato in questo senso sono intervenuti in maniera positiva. Da un lato hanno disincentivato il cosiddetto affitto in nero e dall’altro hanno costituito un incentivo a rimettere sul mercato unità immobiliari, per lungo tempo rimaste sfitte”.
Ecco alcune note:
Peri contratti di locazione a canone concordato non assistiti, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale, assume, quindi, un ruolo centrale poiché esplica effetti anche ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che, si ricorda, consistono:
- nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% invece che nella misura ordinaria del 21% in caso di opzione, da parte del locatore, per il regime della cedolare secca;
- nell’ulteriore riduzione del 30%, rispetto a quella del 5 o del 25% ex articolo 37 Tuir, dei canoni di
locazione ai fini del calcolo del reddito imponibile Irpéf del proprietario (articolo 8 L. 431/1998); - nella riduzione del 30% del corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro (articolo 8 L. 431/1998);
- nella detrazione Irpef maggiorata prevista, per il conduttore, dall’articolo 16, comma 1, Tuir;
- nell’abbattimento del 25% dell’aliquota Imu e Tasi fissata dal Comune; •
Non va, però, dimenticato che, come precisato dall’Agenzia nella risoluzione 31/E/2018 l’attestazione non è necessaria:
- per i contratti di locazione a canone concordato stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto, e quindi
entro il 14 marzo 2017; - per i contratti di locazione a canone concordato aventi ad oggetto immobili ubicati in zone in cui non risultano stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari che abbiano recepito le previsioni dettate dal decreto. Pertanto, se l’immobile concesso in locazione è situato in un Comune con riferimento al quale non risulta “adeguato” l’accordo territoriale, anche laddove il contratto a canone concordato sia stato stipulato dal 15 marzo 2017, ai fini della fruizione dei benefici fiscali, non è necessario acquisire l’attestazione;
Nell’occasione l’Agenzia ha altresì affermato che, in sede di registrazione del contratto_ non sussiste comunque alcun obbligo di allegare l’attestazione. Ciò in quanto l’adempimento non e imposto nè dal decreto né dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 13111986).
L’allegazione dell’attestazione è, semmai, solo opportuna al fine di documentare la, sussistenza dei requisiti
necessari per fruire dell’agevolazione prevista ai fini dell’imposta di registro assunzione del corrispettivo annuo
nella misura del 70%).
Sicché le parti possono decidere di procedere all’ allegazione dell’attestazione. E in tal caso la registrazione dell’attestazione non sarà soggetta né all’imposta di registro ne all’imposta di bollo.
Difatti, ai fini del registro, rileva la previsione contenuta nell’articolo 11, comma ‘7, D.P.R. 13111986, secondo cui la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma non importa applicazione dell’imposta se trattasi di atti non soggetti a registrazione, fattispecie questa in cui ricade proprio attestazione.
Ai fini dell’imposta di bollo, trova invece applicazione la disposizione recata dall’articolo 5 della tabella allegata
al D.P.R. 64211972, rientrando l’attestazione nell’ipotesi di esenzione dall’imposta stabilita per gli “Atti e copie procedimento di accertamento e riscossione di qualsiasi tributo, dichiarazioni, denunzie, atti, documenti e col
presentati ai competenti uffici ai fini dell’applicazione delle leggi tributarie” .
